中小房企惜別上海虹橋，戰(zhàn)略收縮低調(diào)“回巢”
全國化、沖千億、謀上市曾是中小房企搬來上海虹橋商務(wù)區(qū)安營扎寨的野心和夢想。如今，行業(yè)大潮退去，部分房企又悄然將總部搬離上海虹橋，只留下了黯然神傷的出走背影。
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對此，戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英認(rèn)為，今年上半年，大虹橋區(qū)域的租戶的確產(chǎn)生了一波輪換，但總體上有離開的也有新進(jìn)入的，這與整體政策導(dǎo)向和行業(yè)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。
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房企“回巢”
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來的時候轟轟烈烈，走的時候卻黯然退場。
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曾經(jīng)喊出千億目標(biāo)，來滬之后就大舉“挖人”的弘陽地產(chǎn)在不久前悄然將總部搬回了南京。據(jù)新京報(bào)記者了解，弘陽地產(chǎn)目前已經(jīng)將大部分職能部門搬回南京，多半人員也已撤走。對此，弘陽地產(chǎn)回應(yīng)稱：“受上海疫情影響，公司上?？偛坎糠致毮懿块T將轉(zhuǎn)移至南京，更有利于現(xiàn)階段業(yè)務(wù)開展?！?/span>
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不僅僅是弘陽，2018年就完成千億目標(biāo)的祥生地產(chǎn)在資金鏈緊張等因素的影響下，也選擇回到大本營杭州。對于撤走的原因，祥生控股在回復(fù)中表示：“祥生一直是杭州、上海雙總部的戰(zhàn)略，兩地各有不同的職能規(guī)劃。近年來，公司面對地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境變化，始終積極地推進(jìn)公司戰(zhàn)略升級，逐步從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向追求有質(zhì)量的成長，并不斷提升人均效能，強(qiáng)化產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的持續(xù)提升。這次祥生控股集團(tuán)選擇將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州，并做到雙總部合二為一、統(tǒng)一管理，是服務(wù)于新戰(zhàn)略的重要一步?！?/span>
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而早先“爆雷”的藍(lán)光發(fā)展也已悄無聲息地搬離了上海。據(jù)知情人士稱，藍(lán)光發(fā)展在去年就已經(jīng)搬走，目前也無人員常駐上海辦公。
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除了上述房企外，還有一些中小房企也黯然離場。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這些中小房企包括中庚、恒泰、三巽、奧山、錦藝等。
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就上海虹橋商務(wù)區(qū)而言，受疫情影響，其寫字樓租金是有所下滑的。據(jù)魏超英介紹：“目前在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，核心區(qū)的寫字樓租金為5元-7元/平方米/天，空置率85%；北區(qū)租金4.5元-5.5元/平方米/天，空置率65%。相比于去年的租金，目前非核心區(qū)的租金有一定的下降。在國際形勢和新冠疫情的雙重影響下，近一年來，大虹橋區(qū)域的租戶產(chǎn)生了一波輪換，但總體上有離開的也有新進(jìn)入的，這與整體政策導(dǎo)向和行業(yè)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。比如制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)及TMT（科技、媒體與通訊）行業(yè)仍有較為強(qiáng)勁的需求趨勢?！?/span>
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對于房企撤出虹橋商務(wù)區(qū)選擇“回巢”的做法，戴德梁行認(rèn)為，更多和房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)層面的戰(zhàn)略相關(guān)。魏超英表示：“整體上和企業(yè)發(fā)展策略有較為密切的關(guān)系，雖然有一些房企進(jìn)行了戰(zhàn)略收縮調(diào)整，但我們也要看到像豐澤地產(chǎn)、方直集團(tuán)、山東金佰利等一系列地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐到虹橋商務(wù)區(qū)。因此關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)在虹橋商務(wù)區(qū)的選址，我們應(yīng)該把關(guān)注點(diǎn)放到不同類型地產(chǎn)商的戰(zhàn)略變化上?！?/span>
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虹橋一夢
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繁華上海，魔力之都，多少人的黃金夢在這里開啟。
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上海虹橋機(jī)場，這座去年旅客吞吐量超3320萬人次的繁忙機(jī)場，成為人們認(rèn)識上海的第一窗口。如果飛機(jī)降落時我們透過圓窗向下望，在天氣晴朗的時候可以看到十余家房企的標(biāo)識，比如恒基·旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場、虹橋正榮中心、虹橋協(xié)信中心、虹橋萬科中心……
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那是一種無聲的廣告，足以讓總部落戶于此的房企老板們以此為傲。
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上海虹橋機(jī)場與其它傳統(tǒng)意義上的機(jī)場不同，它的功能不僅僅局限于旅客迎來送往的集中地，而是伴隨著商務(wù)往來的興起，以其為中心的上海虹橋商務(wù)圈，逐漸成為繼陸家嘴金融圈后又一個舉足輕重的CBD。
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虹橋商務(wù)圈的崛起與地產(chǎn)商密切相關(guān)。與陸家嘴金融圈一樣，虹橋商務(wù)圈成為地產(chǎn)商的聚集地。事實(shí)上，虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展歷程正是暗合了地產(chǎn)商紛紛來滬扎營的步伐，兩者相互輝映，共同鑄就了如今虹橋商務(wù)區(qū)的繁榮。
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據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年正是地產(chǎn)商蜂擁而至的時期，其間，作為“先頭兵”的閩系房企如正榮、融信、禹洲等安營扎寨，后來“長三角包郵區(qū)”的浙江、合肥、南京本土房企也隨之而來，包括祥生、弘陽等，此外也不乏從成都、重慶等地跋山涉水而來的西部房企，包括東原、藍(lán)光等，這一名單前后加起來共有28家之多。
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這一時期，正是本土房企全國化擴(kuò)張的高峰期，許多中小房企喊出了“沖千億、遷總部、謀上市”的三大目標(biāo)，而上海因金融中心的地位、人才聚集的高地、資源融合的平臺而具有天然的號召力。隨著虹橋商務(wù)區(qū)對地產(chǎn)商的“虹吸效應(yīng)”增強(qiáng)，其在“大虹橋”也形成了獨(dú)有的圈子，比如拿地聯(lián)盟、采購聯(lián)盟以及獵頭圈、職業(yè)經(jīng)理人圈、品牌圈等，本土中小房企憑借著“大虹橋”的地緣優(yōu)勢，迅速“抱大腿”，拉近了與品牌房企的距離。
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千億房企擴(kuò)圍、高價(jià)地頻出、上市房企名單拉長……事實(shí)上，中小房企扎堆將總部搬到上海開啟全國化擴(kuò)張的時間，也正是地產(chǎn)行業(yè)的上升期。在這期間，閩系房企融信因拿下靜安高價(jià)地而一舉成名、中梁地產(chǎn)3年迅速完成千億之路成為業(yè)內(nèi)的“小碧桂園”、祥生控股3年?duì)I收近乎增長5倍、弘陽地產(chǎn)為擴(kuò)張大舉“挖角”……
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可惜，天下無不散之筵席。一方面，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)告別昔日高歌猛進(jìn)的時代，以往高周轉(zhuǎn)高杠桿的“規(guī)模論”一去不返，“活下去”成為房企新的命題；另一方面，房企在沖刺規(guī)模后也暴露出負(fù)債高企等普遍性問題。
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因此，中小房企紛紛“回巢”更是折射出整個行業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)向，它也預(yù)示著從前喊目標(biāo)、沖業(yè)績的拼規(guī)模期結(jié)束了，房地產(chǎn)業(yè)將隨著企業(yè)和行業(yè)雙重泡沫的出清而過渡到平穩(wěn)、良性循環(huán)的發(fā)展模式。
