近日，CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2018年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析上海商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，租賃周期變長

三季度租戶問詢量保持穩(wěn)健，由于市場可供選擇多元，租戶決策時(shí)間延長，同時(shí)加上受到P2P深度洗牌以及與共享辦公進(jìn)入兼并收購時(shí)代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬平方米。幸而同期供給減量，總共有32.4萬平方米新增面積入市，為今年以來低點(diǎn)，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1百分點(diǎn)至14.7%。

觀察季內(nèi)租戶需求，主要為同一商務(wù)區(qū)內(nèi)搬遷活動(dòng)，以及同棟大樓內(nèi)小面積擴(kuò)租需求，顯示多數(shù)租戶在區(qū)位選擇上仍有其地域性，跨區(qū)域搬遷活動(dòng)則多座落于新竣工項(xiàng)目大樓內(nèi)。若以租戶行業(yè)類別分析，傳統(tǒng)金融業(yè)（28%）、TMT（12%）及文創(chuàng)展會(huì)業(yè)（10%）產(chǎn)業(yè)為成交大宗。租金表現(xiàn)方面，全市寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米299.6元，但受到市場可租賃面積增加影響，業(yè)主為吸引大面積優(yōu)質(zhì)租戶進(jìn)駐，部分項(xiàng)目議價(jià)空間進(jìn)一步增大。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎荆骸笆芑萦诓糠执髽茄舆t交付，年底前上海寫字樓市場在供應(yīng)節(jié)奏上得以舒緩，加上市場帶看量穩(wěn)健，四季度有望看到一波租戶完成搬遷，預(yù)料整體市場空置率將小幅下滑，租金方面應(yīng)能維持現(xiàn)有水平。值得注意的是，近年上海會(huì)展業(yè)呈現(xiàn)國際化、專業(yè)化的快速發(fā)展趨勢，這不僅帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更對寫字樓市場產(chǎn)生積極推動(dòng)作用”。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：餐飲服飾需求旺盛，線上品牌線下拓店

2018年第三季度，凱德晶萃廣場和置匯旭輝廣場開業(yè)，為市場帶來共計(jì)21.9萬平方米的新增供應(yīng)。季末，位于南京東路商圈的上海世茂廣場以接近滿租狀態(tài)重新開業(yè)。調(diào)整之后的商場品牌更迭率達(dá)90%以上并引入多家首晉品牌如西西弗中國首家旅行主題書店，Initial中國內(nèi)地首家男裝旗艦店和HELLO KITTY主題樂園等。受新項(xiàng)目良好的開業(yè)率和改造項(xiàng)目的重新入市，季內(nèi)市場凈吸納量達(dá)31.8萬平方米，整體空置率持續(xù)下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至5.1%。

此外，延續(xù)上個(gè)季度趨勢，本季錄得超過七成的租賃需求來自餐飲和服飾品牌。另一方面，線上品牌線下拓店熱度不減。天貓IMV旗艦店亮相凱德晶萃廣場。電 商平臺(tái)一條生活館三店齊開，同時(shí)進(jìn)駐凱德晶萃廣場，置匯旭輝廣場和仲盛世界商城。與此同時(shí)，京東無人超市在環(huán)宇薈圍擋。小米旗下有生品見簽約仙樂斯廣場。整體而言，購物中心首層平均租金環(huán)比微漲0.2%，報(bào)每天每平方米36.6元。

世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管瑞貝卡表示：“作為全球新品首發(fā)地和高端品牌首選地，本季上海零售物業(yè)市場持續(xù)錄得超過70家新晉品牌來滬開店，其中46%為餐飲品牌。另一方面，打破品類界限，打通線上線下渠道并搭載人工智能基因的新生活方式品牌走俏市場。未來，單一的業(yè)態(tài)品牌已不能滿足日益挑剔的年輕消費(fèi)群體，更多元化，智慧化和一站式消費(fèi)新場景將受到消費(fèi)者熱捧”。

倉儲(chǔ)物流市場：強(qiáng)勁需求帶動(dòng)快速去化，推動(dòng)租金持續(xù)上漲

三季度物流市場共有三個(gè)新項(xiàng)目交付，為市場帶來超過30萬平方米方的供應(yīng)。需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，主要來自第三方物流及制造業(yè)。為備戰(zhàn)“雙十一”購物節(jié)，多家第三方物流公司錄得1萬平方米以上租賃成交。此外，某汽車制造業(yè)于外高橋錄得超過10萬方的租賃。受強(qiáng)勁需求推動(dòng)，本季度新項(xiàng)目去化明顯，而市場總體凈吸納量則達(dá)29萬平方米，為三年來最高，促使空置率下降至6.8%。

活躍的租賃需求，推動(dòng)租金穩(wěn)中有漲，環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米45.7元。主要工業(yè)園區(qū)平均地價(jià)保持平穩(wěn)，為每平方米2,105元。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|工業(yè)部主管繆博文表示：“未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有超過20萬平方米高標(biāo)倉庫入市，在強(qiáng)勁需求推動(dòng)下，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將延續(xù)快速去化的勢頭，空置率將維持在低位。備戰(zhàn)“雙十一”期間，為應(yīng)對大規(guī)模、大體量快遞，各大物流企業(yè)瞄準(zhǔn)智慧倉庫的運(yùn)用。如機(jī)器人分撥中心，智能識(shí)別系統(tǒng)等。預(yù)計(jì)未來智慧倉庫及配套設(shè)施的運(yùn)用場景將更加廣泛?！?/span>

投 資市場：新興市場受青睞，資產(chǎn)類別多元化

三季度大宗交易錄得20筆成交（累計(jì)達(dá)52筆），交易總額約為95億元（累計(jì)達(dá)到558億元）。造成上述“量穩(wěn)價(jià)平”的主要原因可歸納為，一、交易規(guī)模小于10億元占比達(dá)85%，高于過去10個(gè)季度的平均水平54%；二、高達(dá)80%的大宗交易發(fā)生在新興市場；三、超過55%的投 資者傾向?qū)^高風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)的進(jìn)行投 資。

目前上海投 資市場進(jìn)入小周期盤整。雖然投 資者對于市場仍充滿熱情，但由于資金成本走高，需要尋找較高回報(bào)率的標(biāo)的對沖，因此投 資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯提升。同時(shí)投 資者對于較高回報(bào)率的新興市場更為青睞，也導(dǎo)致單筆交易金額偏小。與之前投 資機(jī)構(gòu)獨(dú)寵傳統(tǒng)寫字樓的情況不同，今年以來年物業(yè)投 資市場資產(chǎn)類別更加多樣化，商務(wù)園區(qū)寫字樓、物流資產(chǎn)包、零售物業(yè)、酒店式公 寓資產(chǎn)等均成為投 資者喜好的目標(biāo)。

世邦魏理仕華東區(qū)投 資及資本市場主管何樹奇表示：“未來六個(gè)月我們預(yù)期上海的大宗交易市場仍將保持穩(wěn)定。受投 資者風(fēng)險(xiǎn)承受能力提升的影響，可以推測新興市場交易將持續(xù)火熱，同時(shí)市中心具改造潛力的資產(chǎn)亦將受投 資者的關(guān)注。另外，國內(nèi)資本市場的變動(dòng)或?qū)橥赓Y競價(jià)能力創(chuàng)造相對優(yōu)勢，預(yù)期外資投 資者將再度活躍，尋求中長期增長機(jī)會(huì)”。