全球知名的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕16日在上海發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)市場展望報告》稱，科技發(fā)展、消費升級、區(qū)域經(jīng)濟和擴大開放政策將為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新機遇。

　　世邦魏理仕預(yù)計，2019年中國主要城市寫字樓需求增長將稍有放緩，核心區(qū)域韌性顯現(xiàn)，零售物業(yè)在消費企穩(wěn)的背景下供需持續(xù)旺盛，線上線下的融合進(jìn)一步深化，商場跨界的功能將升級。

　　2018年中國的寫字樓需求呈現(xiàn)前高后低的趨勢。TMT和共享辦公繼續(xù)擴張，但受到下半年經(jīng)濟增長減速和互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)動蕩的影響，全年新增需求為537萬平方米，同比下跌12%。

　　展望2019年，經(jīng)濟增長和貿(mào)易環(huán)境不確定性并未排除。世邦魏理仕預(yù)計，全國17個城市的寫字樓新增供應(yīng)有望突破千萬平方米，而新增需求總量預(yù)計同比小幅下降1.3%至約530萬平方米。在需求下滑與持續(xù)充沛的新增供應(yīng)疊加作用下，國內(nèi)主要城市平均空置率預(yù)計在年末將突破20%，二線城市平均空置率料將接近30%。

　　雖然市場承壓，行業(yè)積極的一面也正在孕育。人工智能、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等子行業(yè)繼續(xù)高速發(fā)展，并通過與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等各個經(jīng)濟領(lǐng)域的融合創(chuàng)造出新的商業(yè)機會。共享辦公作為企業(yè)業(yè)務(wù)單元的解決方案，有望繼續(xù)被大中型企業(yè)納入長期房地產(chǎn)策略。另一方面，隨著中國對外開放的力度進(jìn)一步加強，新增外商投資及外資金融機構(gòu)的入駐將為寫字樓需求帶來新的增長點。

　　2018年，中美貿(mào)易摩擦令外部不確定性因素明顯上升。在此背景下，中國國內(nèi)消費對整體中國經(jīng)濟的拉動作用進(jìn)一步提升。展望2019年，借助內(nèi)需彈性來穩(wěn)定經(jīng)濟和削減外部沖擊仍是主基調(diào)，政府陸續(xù)出臺的個稅改革措施將進(jìn)一步提振消費市場，世邦魏理仕預(yù)計國內(nèi)消費將保持9%左右的增速。

　　在繼續(xù)演進(jìn)的消費升級進(jìn)程中，消費者在日趨成熟并持續(xù)訴之更多新的需求。在銷售渠道上，線上和線下已進(jìn)入實質(zhì)性的融合期，純線上紅利觸頂，電商全面進(jìn)駐線下。全渠道戰(zhàn)略催生餐飲新型門店需求，比如“堂食+外賣”門店、不設(shè)置廚房的“共享餐廳”和智能門店等。在空間運營上，商場不再僅僅是購物的場所，還可以更多地承擔(dān)娛樂、文化、甚至商務(wù)辦公等功能；在消費手段上，消費者，連同品牌和商場都會參與到同一場零售新科技革新的浪潮中。

世邦魏理仕預(yù)計，2019年全國17個主要城市預(yù)計將迎來約760萬平方米的新增零售面積，略高于2018年，但考慮到商場延期開業(yè)的現(xiàn)象時有發(fā)生，實際開業(yè)面積預(yù)估將與2018年持平。從新增供應(yīng)的品質(zhì)來看，近60%的面積由有經(jīng)驗的開發(fā)商運營，略優(yōu)于2018年(57%)。而2018年新項目平均開業(yè)率達(dá)85.6%，在租賃需求更多元化的前提下，2019年新項目開業(yè)率預(yù)計將持平或略優(yōu)于2018年。然而，優(yōu)質(zhì)新項目的吸附力對商圈內(nèi)的老舊物業(yè)持續(xù)施壓。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示：“2019年，改革開放將沿著產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域一體化、制度創(chuàng)新、行業(yè)開放等多個方向進(jìn)一步深化：粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺、科創(chuàng)板設(shè)立、醫(yī)療和教育領(lǐng)域擴大開放等大事件都將為面臨內(nèi)外挑戰(zhàn)的中國經(jīng)濟帶來新的活力。制造業(yè)增長和投資的亮點仍將是代表供給側(cè)改革和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方向的高科技制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，而消費增速下滑趨緩并有望企穩(wěn)，繼續(xù)擔(dān)綱經(jīng)濟增長的主引擎?！?/p>