虹橋寫字樓市場：租售迭代 機遇挑戰(zhàn)并存

2019年一季度，上海寫字樓租賃市場，明顯市場特征是在高庫存下加劇博弈，戴德梁行寫字樓部數據顯示：2018年空置存量面積超越當年新增供應面積，另一方面核心與新興區(qū)凈吸納量差距加大，新興區(qū)的高性價比及不斷完善配套吸引部分核心區(qū)客戶搬遷。

特征之二是利好行業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定份額，部分行業(yè)結構調整需求降溫。在經濟結構轉型下，人工智能、智能制造等行業(yè)成為重點發(fā)展行業(yè)。電子信息科技、汽車類生產制造業(yè)成交量表現突出，在新興區(qū)有大面積成交。而金融行業(yè)，典型如銀行業(yè)因結構調整，裁撤網點等因素，傳統(tǒng)金融業(yè)需求有所降溫。而專業(yè)服務行業(yè)也呈現下滑的跡象，主要是聯合辦公擴張放緩，部分聯合辦公品牌在前期快速擴張后進入謹慎狀態(tài)。

與此同時，虹橋商務區(qū)寫字樓迎來新格局。虹橋商務區(qū)成交尤為活躍，一方面，從外區(qū)搬遷到大虹橋的租戶有所增多；另一方面，一些原租賃在虹橋商務區(qū)的租戶退租買樓、買地現象也頻現，主要集中在青浦西虹橋。隨著政府扶持產業(yè)力度不斷加大，未來大虹橋租售迭代現象仍將繼續(xù)，大虹橋板塊機會挑戰(zhàn)并存。

銷售市場方面：一季度整棟成交繼續(xù)保持高位，銷售前置現象凸顯。整棟成交中不乏有在土地或建設階段定好客戶的案例，如復興地塊6棟樓為定向買家，這也是近年來整棟銷售保持一定活躍度的原因。當前在負債率、融資收窄、資金鏈緊等多重壓力下驅使房企銷售前置，對于買家而言，銷售前置具有價格談判及產品定制化的雙重優(yōu)勢，共贏之下，未來銷售前置仍是大勢所趨。

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔預測，未來三季度上海寫字樓市場預計約有157萬方寫字樓竣工入市，其中核心區(qū)23萬方，新興區(qū)134萬方，供應壓力猶存，博弈仍繼續(xù)，客戶對服務產品綜合考量；而業(yè)主應對市場將變得更為迅速，目標維穩(wěn)，手段更靈活，加大與政府聯動。對于板塊發(fā)展機會，沈潔表示：上海不斷優(yōu)化的營商環(huán)境吸引企業(yè)總部、設計/創(chuàng)新/研發(fā)中心加速落滬，大面積租售需求會提升，大虹橋、五角場-新江灣城等板塊持續(xù)看好。行業(yè)導向來看，新經濟引領下，創(chuàng)新金融、外資金融、人工智能、智能制造、醫(yī)療健康行業(yè)將高度受關注，在積極的投資驅動下有助于推動重點發(fā)展板塊市場需求提升。

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