在大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的熱潮中，涌現(xiàn)出了眾多的創(chuàng)業(yè)者，創(chuàng)業(yè)就需要有個辦公室，就得租賃寫字樓，而在

租賃寫字樓過程中也會經(jīng)常出現(xiàn)各種問題和糾紛，作為創(chuàng)業(yè)者或者企業(yè)管理者應(yīng)該如何提前規(guī)避一些陷阱和

問題，從而租到一個更合適的寫字樓，保障張自己的合法權(quán)益呢？下面我們列出常見的5個問題，供大家一起

研究探討：

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1、租賃面積

在租賃虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓的常規(guī)商務(wù)談判和簽訂商業(yè)合同時所表述的面積是房地產(chǎn)權(quán)證上的面積，叫做建

筑面積，建筑面積是實(shí)用面積加上公攤面積，而實(shí)用面積就是我們實(shí)際能利用的室內(nèi)面積，建筑面積和實(shí)

用面積的換算標(biāo)準(zhǔn)是：實(shí)用面積=建筑面積X得房率，一般得房率在60-80%左右。

2、租金稅金

虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓租賃稅金是業(yè)主收到承租方房租后開具的房屋租賃發(fā)票所產(chǎn)生的費(fèi)用，一般是按照5%，

一般納稅人公司開具增值稅專用發(fā)票稅點(diǎn)是17.55%，一般業(yè)主表述說還不含發(fā)票，也是就凈價，其意思就

是業(yè)主是否承擔(dān)這房屋租賃發(fā)票稅金，如果業(yè)主不承擔(dān)的稅金，承租方需額外支付房屋租賃發(fā)票稅金給

業(yè)主方，或者小業(yè)主的房子，承租方自己出稅金到稅務(wù)局開具房屋租賃發(fā)票。

3、月租金的算法

一般 虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓的 表述是單價，也就是元/㎡/天，舉個例子：100平米的辦公室，租金單價是

5元/㎡/天，那么月租金就是100X5X30=15000元。其實(shí)這樣子算如果租賃短期的一個月，而且這個月是30天，

那就是準(zhǔn)確的，但是如果租賃期是一年，包含個很多月數(shù)，而且每個月天數(shù)不一樣的話就不準(zhǔn)確了，準(zhǔn)確

算法應(yīng)該是：100X5X365/12=15208.3元/月

4、免租期和裝修期

虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓租賃過程中，一般免租期和裝修期是業(yè)主方提供給承租方免租的期限，從一般的概念來

說其實(shí)兩個是一樣，都是免除租金，其他費(fèi)用不免除，包括物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)，通訊費(fèi)，停車費(fèi)等，但

是一般業(yè)主正常表述的時候都是用的裝修期，而不是免租期，因?yàn)檠b修期可以算是房屋正常交付之前的期

限，此期間房屋還沒達(dá)到正常交付狀態(tài)，一般可以不算租賃期，期間業(yè)主方不收取租金可以規(guī)避這部分房

產(chǎn)稅，但是免租期的概念就不夠明確。

還有就是免租期和裝修期一般是不算在租賃期以內(nèi)的，為了避免因免租期和裝修期間產(chǎn)生合同糾紛，而導(dǎo)

致責(zé)任沒法界定，應(yīng)該將免租期和裝修期納入租賃期限內(nèi)，如此就可以約束期間發(fā)生的雙方糾紛。

5、關(guān)于室內(nèi)房屋實(shí)施維修維護(hù)的問題

在虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓租賃過程中，一般會遇到關(guān)于室內(nèi)設(shè)施維護(hù)維修的情況，首先在租賃期開始，房屋交付

時，業(yè)主是必須做好房屋維修和維護(hù)，保證房屋處在正常的交付狀態(tài)的，那么在租賃期間發(fā)生室內(nèi)空調(diào)，基

本設(shè)施損壞時，其責(zé)任應(yīng)該誰來承擔(dān)呢？ 遇到這個問題往往會各執(zhí)一詞，甲方說我交給你的時候是好的，

你用壞了肯定你來修；乙方會說我們是正常使用，是因?yàn)樽匀焕匣瘑栴}壞的，不是我們責(zé)任，你作為甲方應(yīng)

該保障我們房屋正常使用，所以你來修。所以這時候就需要判斷是不正當(dāng)使用導(dǎo)致的，還是自然老化造成的，

從而確定責(zé)任，因此這些約定都要提前在合同中作約定，同時在房屋交接時要對房內(nèi)的設(shè)施、電器等仔細(xì)檢

查一遍，并做好記錄，必要時拍好視頻或照片，雙方簽字確認(rèn)，以防出了問題，責(zé)任難明、權(quán)益受損。

? ?虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓目前處于招商火熱期，對企業(yè)有諸多優(yōu)惠政策，免租期最多減免6個月??！

? ?歡迎聯(lián)系上海虹橋商務(wù)區(qū)招商中心：021-64398555 ?13651646342張主任