第一太平戴維斯2018年第四季度上海市場回顧
上海甲級寫字樓市場
核心商務(wù)區(qū)
-2018年第四季度，核心商務(wù)區(qū)一個(gè)全新寫字樓項(xiàng)目-靜安國際中心入市，為市場帶來約6.5萬平方米辦公面積。至此，全年核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)面積共計(jì)77.9萬平方米，年末，全市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量升至890萬平方米，同比上升10%。
-季內(nèi)凈吸納量共計(jì)約63.8萬平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來看依然強(qiáng)勁。南京西路板塊繼續(xù)錄得負(fù)吸納量，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。
-供過于求的市場局面持續(xù)，致使核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓空置率較去年同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。
-核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。
非核心商務(wù)區(qū)
-第四季度，非核心商務(wù)區(qū)共計(jì)兩個(gè)全新項(xiàng)目入市，為市場帶來6.9萬平方米新增供應(yīng)。截至年末，非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量達(dá)到410萬平方米。
-非核心商務(wù)區(qū)寫字樓空置率環(huán)比、同比分別下降1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)至32%。租金水平同比維穩(wěn)，為每平方米每天人民幣5.8元。
展望
-供應(yīng)繼續(xù)放量仍將是來年上海寫字樓市場的一大挑戰(zhàn)。2019年，預(yù)計(jì)核心商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)還將各自迎來超過100萬平方米的新增供應(yīng)。
-租戶市場背景下，新項(xiàng)目去化周期或?qū)⒗L。聯(lián)合辦公的租賃走向或?qū)槭袌鰩砀嗖淮_定因素。
-隨著聯(lián)合辦公市場的演變，業(yè)主除了引入聯(lián)合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。
-為相應(yīng)中央支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展號召，上海出臺(tái)一系列舉措，旨在刺激民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括降低企業(yè)負(fù)擔(dān)、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策和加大融資擔(dān)保力度等，這也將有助于優(yōu)化整體營商環(huán)境。此外，長三角區(qū)域一體化戰(zhàn)略也將對臨港等地區(qū)產(chǎn)生長期利好。
上海零售市場
-2018年前11個(gè)月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
-2018年全年共900,000平方米新增供應(yīng)入市，較2017年下降7.3%。?其中第四季度有三個(gè)新項(xiàng)目共380,000平方米零售面積入市，分別為閔行區(qū)中庚漫游城、虹口區(qū)白玉蘭廣場以及浦東新區(qū)的陸家嘴中心。
-第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長1.3%。
-核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，較去年同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)；非核心商圈空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。
-八佰伴竹園商圈在2018年隨世紀(jì)匯廣場、陸家嘴中心入市新增280,000平方米優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)。包括老佛爺百貨、蔻莎百貨、Spacelab失重餐廳等眾多新進(jìn)品牌提升商圈吸引力。
展望
-預(yù)計(jì)2019年零售市場仍面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)有14個(gè)項(xiàng)目約112萬平方米新增供應(yīng)入市。
-大量新供應(yīng)入市及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將導(dǎo)致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、跨界復(fù)合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)健增長。此外，部分存量項(xiàng)目雖開業(yè)初期租金較低、入駐率不高，但通過業(yè)態(tài)調(diào)整和持續(xù)引入新品牌使租金補(bǔ)漲，將鞏固整體市場租金水平。
上海住宅租賃市場
-第四季度共有兩個(gè)全新服務(wù)式公寓入市，分別為閔行的上海盛捷古北服務(wù)公寓以及位于浦東碧云的陽光城睿灣服務(wù)公寓，為市場帶來465套新增供應(yīng)：
上海盛捷古北服務(wù)式公寓（285套）
陽光城睿灣服務(wù)式公寓（180套）
-第四季度全市平均租金為人民幣每平方米每月204.4元，租金指數(shù)環(huán)比上漲1.5%。服務(wù)式公寓租金指數(shù)環(huán)比上漲1.3%，至人民幣每平方米每月248.4元。小業(yè)主公寓租金環(huán)比上漲2.0%，至人民幣每平方米每月184.0元。別墅租金環(huán)比上漲1.4%至人民幣每平方米每月155.0元。
-全市空置率相對變化穩(wěn)定，平均空置率小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至13.3%。服務(wù)式公寓空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)到15.3%；小業(yè)主公寓空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分比到13.8%；別墅空置率方面則環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。
展望
-受施工進(jìn)度及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，一些預(yù)計(jì)2019年第一季度入市的租賃項(xiàng)目入市時(shí)間推遲。
-第四季度陽光城睿灣服務(wù)公寓的入市為浦東租賃市場帶來了新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)2019年，浦東服務(wù)式公寓市場將迎來更多新增項(xiàng)目（如馨樂庭及賽嘉服務(wù)式公寓），提振浦東市場的供應(yīng)量。
-受全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，服務(wù)式公寓市場中國內(nèi)租客逐漸增多。眾多運(yùn)營商也逐漸調(diào)整運(yùn)營策略來更好地服務(wù)國內(nèi)客戶。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
-第四季度，上海新建商品住宅新增供應(yīng)累計(jì)約288萬平方米，較上月環(huán)比微降5.9%。
-一手商品住宅成交量共計(jì)約153萬平方米，環(huán)比下跌33.2%，較去年同期同比上漲30.5%。
-一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到每平方米人民幣61,300元，達(dá)到歷史新高。
一手高端公寓市場
-一手高端公寓市場本季度迎來40.2萬平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比上漲50.1%，達(dá)到近五年來單季度供應(yīng)新高。其中，八埭頭濱江園以及九廬這兩個(gè)新盤的入市為市場帶來了279套新增供應(yīng)；除此以外，大多數(shù)新增供應(yīng)來自現(xiàn)有一手高端公寓項(xiàng)目的加推批次。
-一手高端公寓成交量共計(jì)約28.1萬平方米，較上季度環(huán)比微跌9.8%。
-一手高端公寓價(jià)格較上季度小幅上漲2.1%,?平均價(jià)格達(dá)到每平方米人民幣103,700元。
住宅用地市場
-第四季度內(nèi)共成交了四塊純居住用地，基本以零溢價(jià)成交[1]。成交占地面積共計(jì)14.7萬平方米，可建面積共計(jì)29.6萬平方米，平均成交樓板價(jià)為人民幣每平方米27,568元。其中除兩塊位于嘉定區(qū)外；另有兩塊分別位于徐匯區(qū)及靜安市北高新技術(shù)服務(wù)園區(qū)，為近兩年來少有的市中心區(qū)域純住宅地塊。
-本季度共成交五幅租賃用地，均以零溢價(jià)成交?？山娣e共計(jì)約43.0萬平方米，容積率在1.52至2.5不等。地塊多位于近郊區(qū)域，其中三塊租賃用地位于寶山，其余三塊位于浦東、普陀及閔行。
-2018年,上海市共交易27塊純住宅用地，共計(jì)建筑面積739,000平方米；交易純租賃用地共計(jì)34塊，可建建筑面積約131萬平方米。截止2018年末，上海市共計(jì)已推出純租賃住房地塊共計(jì)57塊[2]，將至少為市場提供51,679套新建租賃住宅。
樓市政策
-國務(wù)院：2018-2020年大力發(fā)展住房租賃市場：10月11日消息，國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018-2020年）》，提出2018-2020年要大力發(fā)展住房租賃市場，推動(dòng)傳統(tǒng)商貿(mào)創(chuàng)新發(fā)展，建設(shè)培育特色商貿(mào)小鎮(zhèn)。
-上海共有產(chǎn)權(quán)房將擴(kuò)圍向非戶籍常住人口開放申請資格：《關(guān)于進(jìn)一步完善本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房工作的實(shí)施意見》已經(jīng)在2018年10月8日起實(shí)施。上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)按照“先緊后松”的原則確定，先后五次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
展望
-政策面，預(yù)計(jì)2019年上海將持續(xù)“房住不炒”的基調(diào)。整體而言或仍將持續(xù)較為緊縮的政策調(diào)控，住宅市場持續(xù)承壓將成為新常態(tài)。
-市場供應(yīng)方面，在調(diào)控政策基本穩(wěn)定的前提下，相較2018年，開發(fā)商或?qū)⒓涌旆帕?，住宅市場整體流動(dòng)性加強(qiáng)。
-2018年上海土地市場持續(xù)推出了多幅租賃用地，未來供地結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整。另外，從市場呈現(xiàn)的信號可以看出，未來政府或不單純依靠買賣土地來獲得稅收；雖然房地產(chǎn)稅是否推行、何時(shí)推行尚未可知，但從財(cái)政角度而言，未來的發(fā)展已逐漸地從征稅這一方向進(jìn)行調(diào)整，一些多樣的產(chǎn)品可能會(huì)出現(xiàn)。
上海投資市場
-2018年第四季度大宗交易成交總額約為人民幣460.5億元。其中有兩筆超過人民幣100億元的交易，分別為凱德置地與GIC聯(lián)合收購的星港國際中心以及黑石收購的豐樹商業(yè)城。
-在經(jīng)濟(jì)全面降杠桿，融資管控的環(huán)境下，2018年上海投資市場成交回落，總成交總額約為人民幣878億元，同比下降13%。來自國內(nèi)投資者的競爭減少，令國際投資者獲得更多機(jī)會(huì)。全年國際開發(fā)商和投資者成交占比約為59%。
-市場上仍然有很多投資者對改造項(xiàng)目存在很大興趣，2018年有很多成交集中在收購經(jīng)營不良的商場并意圖改造成長租公寓或者聯(lián)合辦公。2018年商場物業(yè)合計(jì)成交總額約為人民幣68億元，超過2017年總額的三倍，其中約有75%是以改造為收購目的。
-2018年同樣有更多大規(guī)模的綜合體和開發(fā)地塊的成交完成，由于國際買家資金儲(chǔ)備更充足，這些大額成交中有73%由此類買家完成。
-物流資產(chǎn)在2018年受到國內(nèi)外投資者的追捧，中國成為世界最大的物流資產(chǎn)市場之一。面臨不斷增加的競爭和越來越小的利潤，物流資產(chǎn)運(yùn)營商正在不斷通過使用新技術(shù)和設(shè)備來提高效率和回報(bào)率。
展望
-預(yù)計(jì)2019年中國政府短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)放松對房地產(chǎn)企業(yè)的融資把控，但大型開發(fā)商仍然會(huì)享有更多的融資資源。同時(shí)，政府也會(huì)調(diào)動(dòng)更多的資源進(jìn)一步促進(jìn)例如舊城改造、廉租房以及長租公寓等領(lǐng)域的發(fā)展。
-面臨高償債壓力，預(yù)計(jì)國內(nèi)業(yè)主會(huì)不得已通過出售資產(chǎn)來保持現(xiàn)金流。賣家處于周期下行階段的市場，預(yù)計(jì)2019年大宗市場成交價(jià)格將有所盤整。
