徐涇是上海近兩年熱度最高的板塊之一，從19年銷冠紅盤“萬(wàn)科天空之城”，到2020年接連爆出的千人搖神盤，徐涇板塊的市場(chǎng)關(guān)注度一下子被拉到了頂峰。

小編最近深度走訪了徐涇板塊，總結(jié)了這篇徐涇買房必讀攻略。關(guān)于徐涇，值不值得買，買哪里，優(yōu)劣勢(shì)，配套規(guī)劃如何，多少錢可以上車，在這篇文章里，你都可以找到答案。

要想看懂徐涇，首先要明白徐涇有多大。

徐涇位于青浦區(qū)東部，東側(cè)與閔行區(qū)的新虹街道、七寶鎮(zhèn)相接，西邊是青浦的趙巷，南面與松江九亭、泗涇地區(qū)相鄰，北側(cè)是青浦華新鎮(zhèn)與閔行華漕鎮(zhèn)，總面積約38.7平方公里。

從地理位置上看，徐涇鎮(zhèn)位于青浦與閔行、松江的交界處，也是青浦連接虹橋國(guó)際樞紐的第一站。

徐涇整體的住宅分布，大致可以分為四個(gè)組團(tuán)區(qū)域。我們也將分區(qū)塊進(jìn)行評(píng)測(cè)。

1、徐涇北城住宅區(qū)

2、萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)

3、盈港東路沿線

4、南部別墅區(qū)

01、徐涇北城住宅區(qū)

徐涇北城是目前徐涇區(qū)域住宅密度最高的區(qū)域，主要以動(dòng)遷房為主，由徐涇北城欣沁苑、徐涇北城馨浦苑、徐涇北城海棠馨苑、欣樂(lè)苑、瑞和明庭、瑞和錦庭、陸家角馨苑七個(gè)小區(qū)組成。

軌道交通方面，北城住宅區(qū)臨近地鐵17號(hào)線徐涇北城站，從片區(qū)內(nèi)最北的小區(qū)欣樂(lè)苑出發(fā)，路程約1.5km。開車5分鐘，騎行8分鐘。對(duì)于需要乘坐地鐵通勤的朋友來(lái)講，還在一個(gè)可以接受的范圍內(nèi)。

公交方面，片區(qū)內(nèi)公交線路也較為發(fā)達(dá)，有1504、1505、1506三條線路聯(lián)通片區(qū)內(nèi)部。徐涇2路、872、710、880B等線路可以直達(dá)徐涇東。還有連通華新板塊的華新7路、華新8路公交線。

相對(duì)于17號(hào)線沿線來(lái)講，北城住宅區(qū)的均價(jià)相對(duì)較低，主要在3.6-4萬(wàn)之間，距離片區(qū)1km左右的萬(wàn)科天空之城、招商虹橋公館、仁恒西郊花園均價(jià)都已突破6萬(wàn)元。

并且小區(qū)的戶型普遍偏小，約80%的戶型是80平以下兩房，約15%左右是90平左右三房，總價(jià)在200-400w之間。

對(duì)于剛需客戶來(lái)講，是一個(gè)性價(jià)比較高的選擇。

當(dāng)然，這里的劣勢(shì)也很明顯：1、動(dòng)遷性質(zhì)帶來(lái)的住宅高密度，可能影響到居住體驗(yàn)；2、周邊商業(yè)配套一般，其他配套仍在完善中。

根據(jù)筆者實(shí)地的走訪發(fā)現(xiàn)，北城住宅區(qū)的商業(yè)主要由底商構(gòu)成，零散分布在鳳丹路、尚泰路、尚鴻路以及徐涇北城地鐵站。尚鴻路上的嘉購(gòu)生活廣場(chǎng)有一家菜市場(chǎng)和中型超市，基本能夠滿足周邊居民的生活需求。

教育方面，目前片區(qū)內(nèi)已建成一所小學(xué)（尚鴻小學(xué)）和兩所幼兒園（尚泰幼兒園、尚鴻幼兒園）。

根據(jù)青浦2035年土地利用規(guī)劃，北城住宅區(qū)未來(lái)還將新建一所幼兒園、一所初中和一所高中，醫(yī)療上新建一所社區(qū)醫(yī)院和一家養(yǎng)老福利院。介時(shí)將進(jìn)一步提升社區(qū)內(nèi)的居住和生活體驗(yàn)。

片區(qū)內(nèi)雖然沒有規(guī)劃大型商業(yè)，但是距離萬(wàn)科天空之城直線距離1.5km，距離青浦百聯(lián)奧特萊斯直線距離2.6km，商業(yè)購(gòu)物需求也可以得到較好滿足。

總結(jié)：盡管存在不足，但徐涇北城仍然是性價(jià)比較高的居住型社區(qū)。適合預(yù)算在200-400萬(wàn)左右，剛需自住的客戶。

02、萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)

從地理位置上看，這部分片區(qū)和徐涇北城住宅區(qū)非常近。甚至在政府規(guī)劃中，部分區(qū)域和徐涇北城住宅區(qū)同屬于徐涇北大型居住社區(qū)單元（XJ-03）地塊。

但是由于兩邊住宅性質(zhì)和均價(jià)有較大差異，所以在測(cè)評(píng)中我們將其分為了兩個(gè)片區(qū)。

所謂萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)，就是以萬(wàn)科天空之城為核心，向外600m范圍內(nèi)輻射，以新建商品房為核心的居住區(qū)。主要包括萬(wàn)科天空之城1-3期、招商虹橋公館、仁恒西郊花園。

軌道交通方面，地鐵17號(hào)線直穿片區(qū)。萬(wàn)科天空之城本身就是地鐵上蓋的TOD項(xiàng)目，因此對(duì)于住宅與軌交之間的聯(lián)通設(shè)計(jì)，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于其他社區(qū)。仁恒西郊花園和招商虹橋公館距離地鐵站的步行距離也很近。

萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)是近年來(lái)徐涇乃至整個(gè)青浦熱度最高的板塊之一，萬(wàn)科天空之城年年勁銷，2019年榮登上海年銷售額/銷售面積雙冠王。仁恒西郊花園更是徐涇二手房的標(biāo)桿典范之一，房?jī)r(jià)常年倒掛且熱度不減。招商虹橋公館二期一批次房源創(chuàng)造千人搖號(hào)奇跡，二批次房源從1月8號(hào)開始認(rèn)籌，目前認(rèn)籌數(shù)已經(jīng)突破2000。

和其他片區(qū)不同的是，萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)有三個(gè)特點(diǎn)：新、精、貴。1、區(qū)域內(nèi)都是新房或次新；2、片區(qū)的小區(qū)建設(shè)品質(zhì)、容積率、設(shè)計(jì)語(yǔ)言以及物業(yè)管理水平，都可以用精品形容；3、價(jià)格高，均價(jià)6w+。

不過(guò)片區(qū)也不是完全沒有缺點(diǎn)，1、配套在建，目前整體城市界面不佳；2、受地鐵17號(hào)線和崧澤大道影響，會(huì)有一部分噪音。不過(guò)，相信隨著城市開發(fā)的推進(jìn)，萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)一定是徐涇西部地區(qū)住宅的品質(zhì)巔峰。

總結(jié)：萬(wàn)科組團(tuán)片區(qū)定位較高端，適合剛需改善型客戶及大虹橋商務(wù)區(qū)高端人才置業(yè)選擇。

其中，仁恒西郊花園以大平層戶型為主，總價(jià)一般1000w以上。萬(wàn)科天空之城戶型中等，上車價(jià)格在500-800萬(wàn)之間。招商虹橋公館戶型選擇較多，400-800萬(wàn)均有選擇。

03、盈港東路沿線

盈港東路是徐涇鎮(zhèn)區(qū)的主干道，與崧澤大道大致平行，是徐涇通往國(guó)家會(huì)展中心和虹橋核心區(qū)域的主要交通干道。

就目前而言，盈港東路沿線及支路是徐涇鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)配套最為成熟、居住氛圍最為濃厚的區(qū)域，也是未來(lái)徐涇發(fā)展的核心主線。在徐涇2035年土地利用規(guī)劃里提到，“規(guī)劃以貫穿徐涇鎮(zhèn)中部的盈港東路作為發(fā)展主軸，強(qiáng)化沈海高速兩側(cè)地區(qū)的東西聯(lián)動(dòng)”

盈港東路沿線的住宅主要分為西部的別墅組團(tuán)、中部的老小區(qū)組團(tuán)和東部的新房組團(tuán)。

西部的大豪山林別墅、圣地維拉、錦繡逸園和長(zhǎng)堤花園別墅是徐涇鎮(zhèn)區(qū)的熱門別墅項(xiàng)目。從掛牌數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)來(lái)看均表現(xiàn)不錯(cuò)。在今年1-11月大豪山林別墅成交22套，均價(jià)2200w；長(zhǎng)堤花園別墅成交12套，均價(jià)1590萬(wàn)；圣地維拉成交9套，均價(jià)957萬(wàn)。

而中部則是老小區(qū)組團(tuán)，房齡普遍在15-25年之間，均價(jià)3.5萬(wàn)左右，對(duì)口的學(xué)區(qū)是青浦重點(diǎn)學(xué)校徐涇小學(xué)和徐涇中學(xué)。不過(guò)因?yàn)榉魁g較老，普遍成交量不大。市場(chǎng)關(guān)注度最高的還是建成于2014年的綠中海名苑，2020年前11個(gè)月成交了24套。

盈港東路東部主要是以產(chǎn)業(yè)商辦為主，但近年來(lái)也有一些新盤入市。如中核錦悅府、中建·錦繡天地、中駿天璟雅苑等，均價(jià)6w左右。除去中建錦繡天地還有少量商業(yè)住宅在售外，其他兩個(gè)項(xiàng)目均已售罄。

總結(jié)：盈港東路沿線是政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展服務(wù)業(yè)及酒店、餐飲等配套服務(wù)，是徐涇的商業(yè)核心區(qū)域，相應(yīng)地，在住宅上面的選擇就不是特別豐富。

如果考慮別墅產(chǎn)品的可以選擇西部別墅組團(tuán)，相應(yīng)的產(chǎn)品及配套品質(zhì)都很高。如果考慮住宅可以選擇東部中核錦悅府、中駿天璟雅苑及綠中海名苑的二手房。

04、南部別墅區(qū)

南部別墅區(qū)指整個(gè)徐涇南部的別墅區(qū)組團(tuán)。這部分別墅是徐涇最早開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也一度是徐涇房產(chǎn)的代名詞。

除了別墅之外，徐涇還有一個(gè)關(guān)鍵詞，國(guó)際化。

提到上海的國(guó)際社區(qū)，很多人會(huì)想到聯(lián)洋、古北等，事實(shí)上徐涇也是上海近年來(lái)快速發(fā)展的國(guó)際社區(qū)之一。虹橋西部以西郊為名的系列別墅區(qū)，奠定了徐涇國(guó)際社區(qū)的最早基礎(chǔ)。

目前徐涇聚集了聚集了西華國(guó)際學(xué)校、青浦世界外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、上海法國(guó)學(xué)校、上海德國(guó)學(xué)校、上海新加坡國(guó)際學(xué)校、上海韓國(guó)學(xué)校、上海美國(guó)學(xué)校、上海虹橋國(guó)際學(xué)校等十幾所國(guó)際學(xué)校。整體居住氛圍比較國(guó)際化。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前徐涇鎮(zhèn)大約有1.6萬(wàn)外籍常駐人口，全鎮(zhèn)152個(gè)小區(qū)里有51個(gè)小區(qū)住著外國(guó)人。相對(duì)于目前發(fā)展成熟的古北、聯(lián)洋板塊，徐涇的價(jià)格還有增長(zhǎng)的空間。

在徐涇2035年土地利用規(guī)劃中，關(guān)于徐涇未來(lái)發(fā)展的總體目標(biāo)中，我看到了這么一句話：“發(fā)展成為以國(guó)際社區(qū)為特色的品質(zhì)生活區(qū)”，在多元化發(fā)展、國(guó)際社區(qū)特色的定位下，南部別墅區(qū)乃至整個(gè)徐涇，還有極大的發(fā)展想象空間。

05、總結(jié)

談?wù)摰叫鞗芪磥?lái)的發(fā)展，一定離不開大虹橋。

在虹橋核心商務(wù)區(qū)的最新規(guī)劃中，徐涇東區(qū)域被納入虹橋商務(wù)區(qū)、徐涇西區(qū)域被納入虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)的范圍。徐涇整體從規(guī)劃上正式全面擁抱大虹橋。

我在之前寫過(guò)的一篇文章里說(shuō)過(guò)：“虹橋商務(wù)區(qū)帶來(lái)的巨大職業(yè)人群購(gòu)房需求，一定會(huì)在周邊的價(jià)格合理、供應(yīng)充足處釋放”。

而徐涇，無(wú)論從價(jià)格、配套、規(guī)劃、交通哪個(gè)維度來(lái)看，都是首先承接虹橋人才居住需求外溢的第一站。這也是我們第一篇板塊測(cè)評(píng)就選擇徐涇的原因，希望能夠?yàn)殛P(guān)注徐涇樓市的朋友提供一些有用的置業(yè)建議。

房產(chǎn)的背后是投資，更是生活。希望每一個(gè)處于購(gòu)房狀態(tài)的朋友，都能夠選到適合自己的心儀好房